成交創十年來新低樓價依舊走高
??如果說去年一手樓市的成交隻是高位回落,而被“搶客”的二手樓市則跌入瞭近十年來的谷底。廣州市國土房管局數據顯示,去年全市(十一區)二手共網簽57439萬套,網簽面積為485.58萬平方米,成交均價為9968.805元/平方米。如果按照以往官方的十區統計口徑,去年僅成交瞭48799套,比2008年還少4782套,成為自2004年以來廣州二手樓市的最低點。
??賣方市場轉向買方市場
??去年上半年廣州二手樓市月平均成交量在5000套以上,自去年下半年以來,寒風凌冽。從房管局公佈的成交數據看,除瞭12月出現反彈外,7-11月成交普遍以三四千套為主,而在一手樓市傳統黃金期的10月份,二手樓市更是出現2986套的年度新低。
??值得一提的是,官方部門去年統計口徑發生變化,由原來的廣州十區變為廣州全市(包含增城、從化在內),如果刨除二區的數據比較,2014年廣州十區的二手住宅成交量僅為48799套,比2013年銳減瞭近半。業內機構分析,去年成交量低位運行主要受到穗六條後續影響、銀根緊縮以及一手市場分流等三大因素影響。從買賣雙方的心態看,也實現瞭2013年賣方市場的絕對逆轉,成為買方主導。
??相對蕭條的市場環境,也折射出中介公司在去年的“生存困境”,搶占一手市場份額、抱團抵制互聯網平臺、調整二手中介傭金等,一度成為話題熱點。
??廣東合富房地產置業有限公司副總經理潘宇豪介紹,雖然一二手聯動在近幾年已經成為市場常態,但是去年的規模特別大,僅該公司一二手聯動項目就占瞭公司總業務的7-8成,而在2013年,二手房買賣和租賃業務還能與一二手聯動業務平分秋色。
??去年二手樓價依然慣性走高
??滿堂紅市場戰略部高級研究經理周峰表示,雖然去年賣方市場的士氣有所減弱,但是整體的價格仍然屬於上升通道。從去年該公司成交情況看,去年二手住宅買賣的成功壓價空間為5.9%,比2013年的3.8%增大2.1個百分點,也高於2011年的5.0%和2012年的5.4%,但真正願意配合客戶作出價格讓步的小業主隻有極少數,這也是成交量縮減的主要原因之一。
??根據滿堂紅對全市劃分為32個板塊的數據比較顯示,2014年除瞭新華板塊均價同比下跌外,其他31個板塊的二手住宅成交均價同比皆上漲,其中同比漲幅在10%以下的有15個,同比漲幅在10%-20%(含)之間的有14個,同比漲幅在20%以上的有2個。而均價在2萬元/平方米以上的板塊有19個,比2013年增加8個。
??合富房地產經濟研究院院長龍斌也認為,因為2013年年尾比年頭的樓價出現較大幅度的上漲,2014年樓價在2013年年末的勢頭上有所回調,從整體看,2014年的樓價比2013年還是漲瞭許多。但是從2014年年度樓價的走勢看,房價則有小幅的回調。
??合富標準指數顯示,2014年一季度廣州二手樓價仍保持慣性微幅走高態勢,不過,受樓市低迷影響,二、三季度,廣州二手樓價逐月小幅回調,四季度,二手樓價大致有所走穩。
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??“證未滿5年”房源交易難度加大
??上周,有中介爆料稱,廣州地稅局對二手房交易認定是否證滿五年的標準有所調整。以往某些區域對時間的界定隻需要精確到月,調整後需要精確到日。
??以一份2011年5月30日登記的房產證為例,需要到2015年5月29日,才可被認定是真正滿5年,而按照以往有些區域的標準,隻需要到2015年5月即可享受免營業稅政策。並且以往認定房產證的時間可以有“完稅時間”以及“房產證登記時間”兩種認定標準,采取孰先孰認定的規則。但是以後將調整為“從房產證出證之日至正式網簽之日計算是否滿5年”。在認定規則更趨嚴格後,市場上證未滿5年的房源將有所增加。
??周峰認為,市場上證未滿5年的房源成交難度變大。未來要求“各付各稅”的客戶會繼續增多,“證不足5年”的物業若要順利成交,業主要麼降低售價,要麼主動承擔屬於自己的稅費。
??預測
欠卡債的還錢法
??今年二季度或步入調整期
??周峰分析,2015年的廣州二手樓市將依然受到政策、信貸、賣方定價、客戶選擇等影響。他認為,其中“穗六條”的影響仍然最大,但是由於該政策行政色彩比較濃厚,調整是遲早之事,因此今年的走勢需分兩種情況看待。若“穗六條”在整個2015年不放松,則信貸放松及降息手段可以促使第一季度二手市場成交延續2014年第四季度的態勢繼續放量,在消耗一大部分市場需求的情況下,第二季度之後將步入短期調整,樓價仍會下調,待符合入市資格的客戶積累到一定量才重新釋放。另外,如果“穗六條”在2015年某個月份得到放松,則放松前的表現類似上一種情況,放松後因入市客戶增多及信貸政策的配合,二手市場特別是郊區板塊被真正激活,原十區月均登記量有望回到5800宗/月的水平,二手樓價也會一改2014年的窄幅振蕩態勢,進入單邊上行通道。
??合富置業則認為,隨著“筍盤”和剛需舊客的逐漸消化,市場的交易節奏也會有所放緩,總體二手樓市將進入階段性的儲客周期。總體預計2015年廣州二手樓市的成交量或會增加一到兩成。價格方面,由於客戶追價意願普遍不強,二手樓價仍將以平穩為主基調。
??廣州各區域合富標準指數對比
??區域 2014年12月 2013年12月 升幅(%)
??原芳村 133.1 139.7 -4.7
??花都 65.5 67.9 -3.5
??番禺 123.9 127.4 -2.7
??原荔灣 220.3 226.6 -2.7
??黃埔 126.2 129.6 -2.6
??海珠 198.1 202.4 -2.1
??天河 240 242.9 -1.2
??白雲 145.7 147.3 -1.1
??越秀 286.1 288.1 -0.7
??蘿崗 144.2 144.2 0
??全市 178 180.9 -1.6
??數據來源:合富標準指數
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn車貸嘉義大埔車貸/news/2015-01-23/06135964152649493561974.shtml
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