投資寫字樓 講究 有靠山

  盡管日前有專業機構預測,佛山寫字樓將面臨供過於求的風險。但去年以來,寫字樓無論是供應還是投資,熱度都不減當年。面對新一輪寫字樓入市潮,業內人士提醒投資者,選寫字樓不光看地段、業態、品質,還要重視開發商的運營模式。



季華路上的寫字樓目前出租行情普遍較好

  市場:

  最貴寫字樓1.8萬元/㎡

  "佛山寫字樓供應量大,主要集中在佛山新城、季華路、千燈湖屏東瑪家房貸這些主要片區。"無極物業綠景店營業經理李旺介紹道,佛山在售寫字樓的定價不算高,與廣州、深圳寫字樓動輒六七萬元一平方米的售價相比,佛山尚處於"價格窪地"。

  記者瞭解到,去年以來紮堆入市的一批優質寫字樓,售價都未超2萬元/㎡。如保利中心目前售價為1.7萬~1.8萬元/㎡,佛山萬科廣場在售中區高樓層單位均價1.5萬~1.6萬元/㎡,禪城綠地中心一期寫字樓售價也僅為1.4萬~1.7萬元/㎡。再看今年春節前後入市的新寫字樓--位於季華西路綠島湖的金盈綠島國際中心,面積段涵蓋177~1756㎡,均價僅為5000元/㎡;位於金融高新區的嘉邦國金中心預計春節後開售,相關負責人表示,"價格一定有驚喜。"

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  季華路寫字樓月租65~100元/㎡

  租金方面,季華路是目前禪城租金最高的地段,其次是祖廟商圈。據李旺介紹,目前季華路商務區租金約85~90元/㎡,其中金海廣場租金約80~100元/㎡,租客以銀行、金融機構為主;卓遠國際月租金約65~80元/㎡;恒福中心租金約70~80元/㎡。祖廟商圈的租金水平在65~70元/㎡,其中ICC的租金在70元/㎡左右。在南海,千燈湖片區租金最高,如承業大廈、金安大廈等,租金在65~75元/㎡。"以出租率來看,現有寫字樓出租情況都比較樂觀,隻有部分寫字樓商務氛圍還沒形成,比較難出租。"李旺介紹道。

  業內人士同時認為,目前佛山租金尚處較低水平,源於高端寫字樓缺失,未來仍有上漲空間。"目前新開建的寫字樓品質有很大提升。預計未來這些項目面世之後,佛山寫字樓的品質及租金水平將會出現較大提升。"佛山經緯地產市場部總監郭亮表示,在優質寫字樓集中區域,租金很大可能突破100~120元/㎡。

  信貸借款租客:

  隻要地段好,不怕租金高

  記者走訪發現,地段是投資客挑選寫字樓的關鍵,也是租客的首要考慮因素。

  章先生是一傢小額貸款公司的老板。去年年初公司剛剛成立時,章先生便在金海廣場租下瞭一整層作為辦公場地。金海廣場是佛山租金最貴的寫字樓之一,章先生的公司剛剛成立規模不大,完全可以選稍微便宜一點的寫字樓辦公。但章先生自有一番道理,"隻要租金在可承受范圍,都要選地段最好的寫字樓。"

  章先生認為,地段決定瞭訪客量、辦事效率、交通便捷性,乃至公司是否能借力地段的商務氛圍。其次,寫字樓的品質也是考慮標準。"從辦公環境可以看出你的公司的地位、能力,增加客戶的信心,所以也要盡可能選擇品質高的寫字樓。"

  投資客:

  投資熱情不減,多為連層入手

  與佛山寫字樓供應熱度相對應的,是佛山寫字樓投資熱度。據多處寫字樓銷售人員反映,一口氣買下連層寫字樓的買傢並不少,甚至有來自廣州的買傢。

  投資是阿煒和朋友經常討論的話題,寫字樓投資在他們看來是新方向。"佛山高檔寫字樓還不算多,隨著城市發展,寫字樓會是一個趨勢。另外,佛山寫字樓價格還能接受。"幾經對比後,阿煒入手瞭保利中心一套單位,面積100㎡,售價1.73萬元/㎡。"選寫字樓除瞭看地段,還要選品質好的。"

  然而阿煒表示,100㎡戶型並不是他最"心水"。如果有足夠資金,他會買下幾套打通用,甚至買下一兩層都沒問題。"一般來說,大面積的寫字樓比較好出租,更能吸引大公司,租金也更高。"阿煒告訴記者,"但好在這裡定位高端,環境也好,相信小戶型也不怕租不出去,租金突破100元/㎡/月也有可能。"

  小算盤:

  佛山寫字樓回報剛"及格"

  據戴德梁行市場專業人士介紹,中小投資者投資寫字樓應先計算年回報率,如果年回報率適合則該寫字樓具有投資價值。計算投資回報,可以根據國際專業理財公司的計算原則,即"年收益×15年=房產購買價"。若物業年收益×15年大於購房款,則表明該項目尚具投資價值。還有個方法就是計算投資回報率,即"月租金×12/購買房屋總價"。目前市場上比較認可的寫字樓的投資回報率為6%~8%之間,如果估算的回報率能達到這個數值,則較適宜投資。

  記者算瞭一下,目前佛山寫字樓最高為1.8萬元/㎡,月租金最高是100元/㎡,照此計算回報率為6.6%,剛剛達到"及格線"。

  投資建議:

  金海Mcity營銷策劃部經理 張功清:

  重視開發商的運營模式

  投資寫字樓,一選中心地段,二選高品質,三還要看開發商的運營模式。在這方面,建議挑選開發商自持一部分物業的寫字樓,如金海廣場、卓遠景峰便是成功案例。完全出售的物業,產權過於分散,沒有一個主心骨,不利於整體氛圍的形成。由開發商自持的物業,好比有"靠山",主體會由開發商根據項目定位統一規劃運營,更利於形成聚集效應。

  佛山經緯地產市場部總監 郭亮:

  綜合體寫字樓更抗風險

  綜合體能提供一站式需求,滿足城市人群在工作之外,對休閑、娛樂的需求。其次,高端寫字樓借助商業綜合體的形態,加上開發商專業的招商、運營團隊,其租賃問題更好解決。相對於較獨立的寫字樓來說,綜合體寫字樓更具抗跌力和升值力。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/10393909725.shtml


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