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深圳房價回調明斯基時刻正在來臨
最能反映市場變化的深圳二手住房市場，近期已經出現瞭明顯調整。
對於2015年上半年(主要是4至5月份)深圳房價為何帶頭暴漲，就連業內專傢都稱“看不懂”。如哪邊可以借錢信貸年息果拿供求關系、適齡購房人口、創業高凈值人群等原因來說事，這是站不住腳的，因為這些原因放在2011~2014年的任何一年都存在；如果拿貨幣寬松、樓市政策松綁、刺激改善型需求等原因來說事，也是站不住腳的，因為這些因素在北上廣同樣存在。
絞盡腦汁，做遍調查，挑燈討論，我們找到瞭股市的“財富效應”這個原因。說白瞭，就是資本市場賺瞭錢，拿來買房子，也包括支持大眾創業、萬眾創新背景下，通過資本市場獲得資金或減持股份的創業老板們。最初，我們不是很相信這一原因，但聽專傢一講，覺得不無道理。目前，深圳本地開戶的股市賬戶數已超過1200萬，2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數全國第一。2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶總數的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市。
在深圳狹小的空間內，集聚瞭2000萬人口、1000多個產業園區、185.8萬戶商事主體(每10個人中就有一個老板)。在大眾創業、萬眾創新的激勵下，深圳迅速成為互聯網之都、創業之都(集中瞭2/3的私募)和中國的“矽谷”。2014年，深圳市新增中小企業19.6萬傢，上市備案企業達940傢，中小板和創業板上市企業總量連續8年位居國內大中城市首位，通過減持和套現，迅速出現瞭一批富裕群體，他們也是深圳近期購房的主力。
調查來看，購房者的手法很“任性”，對於高房價有很強的接受能力；操作非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；800萬以上的高價住宅在4至5月份成交量上漲超過50%、占比達到20%；拿炒股的手法來買房，優質公共配套區域(福田、羅湖)並沒有在此輪樓市火熱中被眷顧，取而代之的是帶有概念的熱點片區，如自貿區、前海概念、福田後花園等等，和炒股是何等的類似；投資性購房占比近三成，而年初僅占一成。
由此，股市財富效應導致樓市的短期購買力迅速提升，這應該是深圳此輪房價暴漲的主要原因，與2007那一波股市上漲行情中，深圳房價領漲全國如出一轍，隻不過這一輪股市的財富效應更顯著而已。但是，資本潮來也快、去也快，隨著財富效應的衰退、創業板泡沫破滅，前期資金堆積對於房價的推動消失瞭，而透支性上漲、泡沫化上漲卻開始顯現。
6月份，盡管數據表現上深圳房價還在上漲，但更多是由於網簽滯後而造成的。同時，4至5月份產權登記中心工作量突然放大，每天“放號”數量有限，造成6月份的房價“被上漲”。從6月下旬開始，實際成交量已經開始穩定和緩慢下降，房價漲幅放緩。6月下旬以來，登記中心單日最高收文量已經從4、5月份的4000份下降到目前的3300份。
春江水暖鴨先知，最能反映市場變化的二手住房市場，已經出現瞭明顯調整。進入7月份後，中介店鋪的客戶上門量，相比5、6月份高峰期驟然減少，業主報價已現松動，特別是前期房價上漲超過40%的區域，如前海、南山南區、坂田、龍華、寶安南區等等。試想，這些區域半年內上演“破三望四探五”的房價飆漲激情大戲，而公共服務卻差得不得瞭，人才的月收入也才1萬元左右，這正常嗎？可持續嗎？
作為先行指標的中原業主報價指數，在7月份的第一周和第二周分別為63.6%和45%，較前一周大幅下降8.3個百分點和18.6個百分點。就如明斯基(Hyman Minsky)提出的“金融不穩定假說”四階段一樣，在市場亂象叢生中，也潛藏著必然下跌的種種跡象，如套取銀行貸款買房、概念性炒作、賣傢違約案增加10倍、因股市大跌而退房等等。大漲之後必然下跌，在2003至2005年的上海樓市、2007至2008的深圳樓市、2013至2014的北京樓市都有先例，深圳這次不會是例外。
(作者供職於深圳市房地產研究中心)
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150720/3239525.shtml
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