凈利率首次跌至個位數 多傢房企謀求退出市場
包括萬科等標桿房地產企業在內的半年報中,36傢房企的合計營業收入達987.216億,而合計凈利潤隻有90億,平均凈利潤率隻有9.12%,創歷史新低跌至個位數。這意味著,房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。
樓市雖回暖,房企們卻感受到瞭不同以往的寒意。
“36傢上市房企公佈瞭半年報,平均凈利潤率歷史上首次跌至個位數,僅9.12%。”8月18日,中原地產首席分析師張大偉表示。
新莊信貸借貸信貸年息房地產行業賺錢越來越難瞭,一些中小房企正在被迫退出這個市場。8月18日,浙江廣廈發佈公告宣佈,其房地產主業將在未來三年內陸續退出市場,此後集中精力整合影視文化產業,發力產業轉型。
浙江廣廈不是孤例。萊茵體育、海德股份、華麗傢族等房企,也都在籌備轉型或退出,以謀求利潤下行大勢中的新出路。
房地產進入中低利潤行業范疇
據中原地產研究部統計數據顯示,包括萬科等標桿房地產企業在內的半年報中,36傢房企的合計營業收入達987.216億,而合計凈利潤隻有90億,平均凈利潤率隻有9.12%,創歷史新低跌至個位數。這意味著,房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。
從利潤總額來看,也是下降態勢。統計數據顯示,36傢房企的合計營收雖同比2014年上半年上漲瞭22%,但其盈利能力卻大幅下調,36傢房企的合計凈利潤,相比去年同期的101.86億元,下調幅度達到瞭11.6%,其中,有17傢房企凈利潤出現瞭下調。
分企業來看,上述36傢企業中,有25傢企業利潤率低於10%,而在2014年,房企的平均凈利潤率為10%,在2013年,平均凈利潤率還曾高達11.97%。
以龍頭萬科為例,萬科上半年實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。不過,由於合作項目較多,導致結算凈利率出現瞭較大下滑,跌至9.6%。
對此萬科董秘譚華傑表示,這符合萬科小股操盤的趨勢,並坦言全年的凈利潤率肯定還是會高於上半年。
萬科總裁鬱亮補充,從全行業來看,房地產已進入白銀時代,房價單邊上漲時期已經結束,行業進入社會平均利潤水平是必然;而要解決凈利潤率下降的問題,還是要提高管理水平和效率。
中原地產首席分析師張大偉認為,房企的利潤率之所以會齊齊走低,首先與今年項目銷售難度加大有關。雖然全國一二線市場回暖,但三四線依然處於調整過程中,以價換量還在持續。
而在銷售進入困境的同時,房企的融資成本卻持續增加。對於企業來說,對內對外融資的成本都吞噬瞭利潤。
張大偉還指出,房企間土地競爭激烈,一二線拿地又艱難,過去依賴土地升值以獲得利潤的發展模式難以維持。
對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,房企在積極去庫存的過程中,營銷費用的上升,也是促使房企經營的盈利空間在收窄的原因之一。
中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍分析,整個房地產行業短期內向下壓力有增無減,一方面是中國的城市化進程已經大大減緩;另一方面,城市居民傢庭成員結構和住房保有情況較之以前大銀行貸款率利最低兩岸三地1000大信貸年息借貸增貸轉貸大改變,對市場而言,緩慢的新增需求已經無力支持行業繼續快速向上發展。
中原地產指出,長期來看,隨著競爭的加劇,未來房地產行業集中度將進一步提升,中小型房企生存壓力加劇;短期內,受高庫存、投資性需求減少、落實不動產登記制度及房產稅推出預期等因素影響,去化壓力仍舊較大,行業利潤率可能進一步下滑。
“凜冬”已至中小房企謀求退出
“廣廈不會忘本,建築和房產永遠是廣廈的主業。”浙江廣廈集團董事局主席樓明在去年接受媒體采訪時還如是說,而如今這傢上市房企卻已準備退出房地產市場,以便更好地在行業利潤走低大勢中謀求新的出路。
8月18日,浙江廣廈對外發佈公告稱,其旗下從事房地產開發業務的子公司,將陸續在三年內實現先後退出。
除瞭浙江廣廈,萊茵置業(已改名“萊茵體育”)、華麗傢族等中小房企,也都在謀求轉型或直接退出市場。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為,四類房企最容易在2015年下半年及未來三年退出房地產。
第一類,是產品類型偏高端周轉率較慢的企業;第二類是前期拿地過於激進,導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業,或盲目多元化擴張,導致房地產主營業務受到影響的企業;第三類,由於金融機構“風險控制”,一部分資信不太好、貸款受限的中小企業,或陷入“政治風波”的企業,由於難以獲得銀行貸款,會面臨資金面斷鏈的市場風險;第四類,跨界進入房地產的企業,因為在產品標準化、融資渠道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現開發成本的降低,也無法實現較快的銷售,將可能加快退出。嚴躍進表示,這些退出市場的房企是有兩方面考慮的,一是在目前房價上漲的時候,退出市場的資產評估值較高;二是止損策略使然,否則耗下去可能會導致企業的營運成本更高。信貸化利率多少免費諮詢試算
目前房地產行業已經成為瞭典型的紅海,市場容量縮減,即便一部分人退出,也改變不瞭這種競爭局面,易居中國分析師薛建雄也如是表示,“未來房地產企業數量還會減少90%。”
多數房地產業內人士認同,後續房地產市場的格局將是一個寡頭競爭的態勢。從目前行業競爭格局來看,千億房企的競爭暗潮洶湧,萬科、萬達、恒大、綠地都在構建自己的生態鏈和公司群,中海、招商、保利等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體,爭奪未來行業(經營業績或市值)老大的地位,競爭異常激烈。而對於目前行業內的收購機會也不會錯過,比如恒大55億收購中渝置地旗下物業、恒大31億收購武漢三江航天地產67.08%股權等近期行業內的“大魚吃小魚”的並購現象。
張宏偉認為,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,樓市已經進入下半場。房地產行業增速下滑趨勢已成必然,此時,房地產行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特征,“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”,最終推動市場集中度越來越高。
嚴躍進表示,但這不代表中小房企就沒有機會,可以通過在中小城市的物業開發,在房地產各產業鏈(比如智能傢居)的深耕,以及傳統地產開發中的小地塊開發來謀得屬於自己的市場。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150820/3300137.shtml
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