京津冀一體化 房企環北京佈局獲多贏
環首都經濟圈的概念已經炒作瞭近十年，但一直難有實質性進展。今年2月，習近平總書記主持召開座談會，將京津冀協同發展正式上升為國傢戰略，有人感慨"這次是動真格的瞭"。眼下，國傢層面規劃尚未出臺，保定房價瘋漲的消息卻在短期內不斷傳來，成為關註焦點。
然而值得註意的是，保定房地產市場以河北本地開發商為主，多數品牌房企並未選擇在保定佈局，而是更傾向環北京一小時經濟圈內的香河、涿州、固安、廊坊等地。"任何房企選址時都最看重交通，我對涿州的興趣比保定城大。"萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶此前表示。
目前看來，華夏幸福基業股份有限公司(以下簡稱"華夏幸福")主打的產業新城已遍及固安、大廠、香河、永清、霸州、文安、廣陽等多個縣市，遍佈北京一小時經濟圈內的各區縣，是環北京佈局受益最大的開發商。而萬科、富力等地產巨頭在內的近20傢品牌房企進駐香河，不僅自身受益，同時也對推動當地交通和配套設施不斷完善起到瞭至關重要的作用。
華夏幸福環北京佈局受益最大
在這一輪政策利好之下，業內普遍認為，深耕環北京十多年的華夏幸福基業將享受到最大的政策紅利。從2014年2月26日至4月2日，華夏幸福漲幅為75.45%。有分析稱，華夏幸福是"A股唯一直接、全面受益的標的"。
3月25日，華夏幸福公告稱兩傢子公司在固安縣競得9塊地，約19.8萬平方米，總價接近13.5億元。此前的2013年中，華夏幸福通過招拍掛方式在河北固安、大廠、廊坊、香河、懷來以及天津購入土地，總建築面積近500萬平方米。截至目前，華夏幸福在環北京共有12個園區。光大證券的一份研究報告稱："華夏幸福是河北固安及環北京區域最大的地主，這部分土地儲備占到公司總儲備的82%。"
另一則利好消息是，位於北京市大興區和廊坊固安交界地帶的首都第二機場確定於今年上半年開工，新機場周邊將規劃5條高速、2條城鐵、1條軌道為主體的交通網絡。而華夏幸福在距北京第二機場最近的河北固安和永清擁有約100平方公裡的委托開發面積，升值空間被廣泛看好。
2013年，華夏幸福實現銷售額374.24億元，同比大幅增長77.07%，在已公佈全年業績的地產類上市公司中增幅排名位居前列。華創證券分析指出，北京周邊項目潛力依然巨大，構建瞭該公司未來5年增長的基石，基本保證瞭年均30%左右的增速。
申銀萬國分析稱，華夏幸福2013年業績大超預期，2014 年公司眾多異地項目將進入銷售階段，預計其今年銷售額仍將保持強勁增速。
除瞭區域內豐富的土地儲備，在京津冀一體化落地過程中，"產城融合"的模式也有助於華夏幸福最大力度承接從首都導入的產業鏈，因而被業界看好。
以固安為例，2002年以前，固安地區生產總值不足35億元，年財政收入不足億元，發展水平位列廊坊市十個縣(市、區)中的後兩名。2002年，華夏幸福進駐固安工業園區，為固安縣量身定制發展方案，將區域的產業發展、城市功能、生態環境進行統籌規劃。另一方面，還著力打造基礎設施配套，以提升和完善城市功能和產業承載能力。目前，固安已形成生物醫藥、航天、高端裝備制造、新一代信息技術、汽車零部件五大新興產業集群。在產業與城市的相互促進之下，截至2013年12月底，固安全縣地區生產總值突破100億元，財政收入完成近30億元，主要經濟指標增幅高居河北全省前列。
就華夏幸福的發展軌跡來看，其園區佈局和開發一向緊緊圍繞北京周邊展開。目前，華夏幸福主打的產業新城已遍及固安、大廠、香河、永清、霸州、文安、廣陽等多個縣市，遍佈北京一小時經濟圈內的各區縣。
針對"京津冀一體化"提出後，華夏幸福後續會有怎樣的發展計劃，華夏幸福基業的相關人士對時代周報記者表示，目前政府政策尚不明朗，華夏幸福基業對應的戰略部署還在規劃之中，而且該公司即將發佈年報，按證監會的規定，現在處於靜默期，不方便接受采訪。
但業界對華夏幸福未來普遍看好。多傢分析機構認為，隨著京津冀協同發展的推進，華夏幸福的儲備土地價值將會得到大幅提升，來自北京的產業轉移也將進一步加速，預計未來兩年其招商服務收入將有70%左右的增長。地產業績的高增長將支撐華夏幸福向產城融合的運營商轉型。
"企業的選擇主要是根據資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會獲得更大發展機會。從土地升值收益實現容易度來說，一定是先看地產公司，尤其是有成熟開發園區的地產公司台中西區農地貸款，再看其他有大量閑置土地儲備的上市公司。"廣發證券研究員樂加棟表示。
品牌房企齊聚香河
自3月19日傳出"京津冀三地已達成共識，初步確定將河北省保定市作為'政治副中心'首選地"的新聞，這個小城一下湧入瞭來自全國的炒樓客戶，樓市狀態幾近瘋狂。
但據時代周報記者瞭解，雖然保定新盤市場供應較大，但都是河北省本土開發商，全國性的品牌開發商入駐較少。多數龍頭房企對進駐保定城區興趣並不大，而是更青睞以香河為首的京東區域，面向北京客源的意向更加明顯。
香河地處京津經濟走廊，距北京市中心45公裡，距天津市中心70公裡，距天津新港110公裡。從香河出發，30分鐘可達北京市中心或天津市區。目前，香河已有包括萬科、富力等地產巨頭在內的近20傢品牌房企進駐。2013年，綠地國寶21城、富力新城相繼開盤，均價在7500元/平方米左右。
萬科、五礦聯手打造的五礦萬科城也將於今年下半年開盤，一期占地約195畝，位於香河現代產業園核心地段。北京萬科對時代周報表示，萬科始終堅持"蓋有人住的好房子"，定位主流產品，伴隨向服務型發展，做城市配套服務商。
五礦萬科營銷總監丁毅解釋，選擇進駐香河的原因是，香河目前是環北京區域的一個價格窪地，去年整個香河區域成交均價在6000-6500元/平方米。其次，香河的品牌開發商較多，富力地產、綠地集團等品牌開發商均已進入，城市配套相對成熟。
業內分析認為，在京津冀一體化提速的大勢下，品牌房企的集中發力將激發香河的"馬太效應"。
"從香河房價提升過程來看，綠地和富力等大型房企的進駐，交通和配套設施不斷完善，這在某種程度上提升瞭香河的房價。"亞豪機構市場總監郭毅表示，因為香河已經有不少開發商進駐，不是沒有房企進駐的區域，開發商雖不願意做"拓荒者"，但是卻傾向於在較為成熟的地區發力。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/08562681839.shtml
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